Khi thiết kế nhà phố hay nhà ở đô thị, rất nhiều chủ nhà chỉ quan tâm đến diện tích và công năng mà quên mất quy định về khoảng lùi và lộ giới.
Đây lại chính là yếu tố quan trọng nhất quyết định bạn có được cấp phép xây dựng hay không.
1. Lộ giới và chỉ giới xây dựng
1.1 lộ giới ( Chỉ Giới đường đỏ)
Lộ giới: Là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa, phân chia phần đất dành cho giao thông công cộng (đường, vỉa hè, hạ tầng kỹ thuật) và phần đất thuộc sở hữu cá nhân được phép xây dựng công trình.
=> Mọi công trình xây dựng (kể cả ban công, mái che cố định) không được phép vượt qua ranh giới này, trừ những chi tiết kiến trúc được quy định cụ thể.
1.2. Chỉ giới xây dựng
Chỉ giới xây dựng: là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên lô đất. Khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng chính là khoảng lùi trước ( hay gọi là sân trước).
2. Quy định về khoảng lùi trước ( sân trước): phụ thuộc vào chiều cao và lộ giới
Nhiều người làm tưởng khoảng lùi luôn là một con số cố định. Thực tế, quy định lùi trước là một tổ hợp phức tạp, phụ thuộc vào hai yếu tố chính:
| Bề rộng lộ giới (m) | Chiều cao công trình (H) | Khoảng lùi tối thiểu (m) |
|---|---|---|
| < 19m | H < 19m | 0 |
| 19m ≤ H < 22m | 3 | |
| 22m ≤ H < 28m | 4 | |
| H ≥ 28m | 6 | |
| ≥ 19m đến < 22m | H < 22m | 0 |
| 22m ≤ H < 28m | 3 | |
| H ≥ 28m | 6 | |
| ≥ 22m | H < 28m | 0 |
| H ≥ 28m | 6 |
Điều dễ bỏ sót #1: Nhà thấp tầng không phải lúc nào cũng được xây sát lộ giới.
Mặc dù bảng trên cho thấy công trình thấp tầng (H < 19m) trên đường nhỏ (< 19m) được phép xây sát ($0m$), nhưng nhiều địa phương có quy định riêng chặt chẽ hơn để đảm bảo cảnh quan và hạ tầng. Ví dụ, một số khu đô thị mới quy định nhà phố liền kề phải lùi tối thiểu 1.2m hoặc 2m dù chiều cao thấp. Bạn phải tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt.
3. Quy định về khoảng lùi sau ( sân sau)
Khoảng lùi sau là quy định bắt buộc đối với nhà ở đô thị nhằm mục đích chính là thông gió, chiếu sáng tự nhiên cho phần giữa và sau nhà, đồng thời phục vụ cho công tác phòng cháy chữa cháy.
3.1 Quy định theo chiều sâu lô đất
Khoảng lùi sau thường được tính dựa trên chiều sâu ( D) của lô đất, phổ biến với lô đất có diện tích trên 50m2:
| Chiều sâu lô đất (D) | Khoảng lùi tối thiểu |
|---|---|
| D ≥ 16m | 2m |
| 9m ≤ D < 16m | 1m |
| D < 9m | Khuyến khích tạo khoảng trống (không bắt buộc) |
Điều dễ bỏ sót #2: Khoảng lùi sau cho nhà cao tầng khác nhà thấp tầng: Đối với các công trình cao tầng (thường từ 9 tầng trở lên) hoặc nhà có mục đích thương mại, khoảng lùi sau có thể được quy định lớn hơn (thường từ $3m$ trở lên) để đảm bảo không gian an toàn PCCC và vi khí hậu
Điiều dễ bỏ sót #3: Không gian sau nhà có được xây dựng không?
Bạn chỉ được phép xây dựng các công trình phụ trợ, không ảnh hưởng đến khả năng thông gió/thoát hiểm trong khoảng lùi sau (ví dụ: bồn hoa, sân phơi, nền nhà vệ sinh 1 tầng). Tuyệt đối không được xây dựng các bức tường kiên cố, phòng ở hoặc lấp kín sân sau.
4. 4 điều dễ bỏ sót khác trong thiết kế nhà đô thị
Ngoài ba yếu tố cơ bản trên, có 4 chi tiết kỹ thuật mà chủ đầu tư và kiến trúc sư thường “quên” hoặc hiểu sai, dẫn đến việc phải điều chỉnh hoặc bị phạt sau này.
Điều dễ bỏ sót #4: Vạt góc ( Bo góc) tại ngã ba, ngã tư.
Đối với lô đất ở góc (ngã ba, ngã tư) tiếp giáp hai tuyến đường, bắt buộc phải vạt góc (cắt góc) tại điểm giao của hai Chỉ giới Đường Đỏ. Việc này nhằm mở rộng tầm nhìn cho người tham gia giao thông. Hậu quả khi quên: Phải tháo dỡ một phần công trình ở góc nhà, làm thay đổi cấu trúc thiết kế ban đầu.
Điều dễ bỏ sót #5: Độ vươn ban công và chiều cao tối thiểu
Ban công, ô văng là bộ phận duy nhất được phép “vươn ra” khỏi Chỉ giới Xây dựng (tức là ra khỏi mặt tiền tầng dưới), nhưng phải đảm bảo:Chiều cao tối thiểu so với vỉa hè: Thường là 3,5m trở lên.Độ vươn ra tối đa: Phụ thuộc vào Lộ giới. Ví dụ, trên tuyến đường Lộ giới lớn hơn bằng 20m, độ vươn tối đa là 1,2m.
Điều dễ bỏ sót #6: Tầng hầm và phần nổi trên vỉa hè
Nếu bạn thiết kế tầng hầm, phần nổi của tầng hầm (nếu có) không được phép cao quá $1.2m$ so với cốt vỉa hè hiện hữu. Lối lên xuống tầng hầm (ram dốc) không được lấn chiếm vỉa hè hoặc lòng đường.
Điều bỏ sót #7: Không gian giữa nhà và tường rào.
Nếu khu đất có yêu cầu khoảng lùi, tường rào thường được xây dựng sát Chỉ giới Đường Đỏ. Tuy nhiên, nếu tường rào được xây dựng cao, có mái che hoặc cấu trúc kiên cố, nó có thể bị xem là công trình xây dựng và phải tuân thủ khoảng lùi như công trình chính. Luôn tham khảo quy định về chiều cao tối đa của tường rào tại địa phương (thường là 2m).
5. Kết luận: tra cứu quy hoạch là yếu tố quyết định
Quy định về khoảng lùi, lộ giới là vô cùng chi tiết và khác biệt giữa các thành phố, thậm chí giữa các quận/huyện.
Lời khuyên cuối cùng: Để thiết kế nhà ở đô thị đúng luật, tối ưu diện tích và tránh rủi ro bị phạt, chủ đầu tư bắt buộc phải:
-
Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng/Sổ đỏ): Xem có ghi chú về Lộ giới, Chỉ giới xây dựng hay không.
-
Tra cứu Quy hoạch chi tiết 1/500: Đây là văn bản pháp lý chính xác nhất cho khu vực đất của bạn.
-
Tham vấn Sở/Phòng Quản lý Đô thị: Đây là cơ quan cấp phép và quản lý xây dựng tại địa phương